Quién la supervisa
Nadie. Equito App, S.L. (paseo de Gracia 101, Barcelona) no es una plataforma de financiación participativa y no aparece en el registro de proveedores de servicios de financiación participativa de la CNMV. Tampoco figura en la lista de entidades advertidas de la CNMV, que no es lo mismo que estar autorizada.
Su actividad queda fuera del perímetro supervisado. Nadie vigila qué información da antes de invertir, cómo gestiona sus conflictos de interés ni cómo valora lo que vende.
Nuestra lectura. Que no tenga ninguna alerta de la CNMV importa. Que no esté autorizada importa más. Las dos cosas son ciertas a la vez.
Qué compras
Un token en la cadena Polygon que representa un préstamo participativo a Equito, vinculado a un inmueble concreto. Así lo describen sus condiciones de uso y sus preguntas frecuentes: comprar un token es conceder un préstamo a Equito a cambio de derechos económicos sobre lo que genere ese inmueble.
Esa frase contiene casi todo lo importante:
- No se compra el piso ni una parte de él. El inversor no es propietario ni copropietario, y su nombre no aparece en el Registro de la Propiedad.
- No hay garantía sobre el inmueble. No existe hipoteca a favor del inversor. Si Equito no paga, no hay un activo que ejecutar en su nombre.
- En derecho español, un préstamo participativo cobra detrás de los acreedores comunes si la empresa entra en concurso. Es una posición peor que la de un proveedor con una factura pendiente.
- El deudor es Equito, no un promotor tercero.
Hay además un detalle de custodia: según sus condiciones, salvo que el inversor pida otra cosa, los tokens los guarda el propio emisor. Para llevarlos a un monedero propio hay que solicitarlo.
Nuestra lectura. La tecnología no cambia nada de lo anterior. Un token en una cadena pública es un buen registro de quién tiene qué, pero no convierte un préstamo subordinado sin garantía en otra cosa. «Comprar un piso desde 100 euros» no describe lo que se firma.
Quién responde de tu dinero
Equito. Según su web, compra los inmuebles, los reforma, los gestiona y los vende con equipo propio. No hay un promotor tercero: quien recibe el dinero, decide qué se compra, fija el precio de recompra y tiene que devolverlo es la misma empresa.
No es irregular, y Equito no lo oculta: es su modelo de negocio. Pero es justo lo que mide el segundo eje de nuestra puntuación, y por eso ahí saca la nota más alta.
Sobre la liquidez, lo que más se promociona de este producto: los tokens se pueden vender a Equito con una comisión del 3 % sobre el precio inicial, a un precio que fija la propia plataforma, o traspasar a un tercero que pase su proceso de identificación y sea admitido por el emisor. En el producto de alquiler, la venta anticipada está además sujeta a condiciones, disponibilidad y límites.
Nuestra lectura. No es un mercado secundario. Es el deudor quien recompra, al precio que él fija. Puede funcionar durante años y dejar de hacerlo el día en que muchos quieran salir a la vez, que es justo cuando la liquidez importa.
Qué queda si Equito cierra
Poco, y es lo más importante de esta ficha.
No hay fondo de garantía, ni de inversiones ni de depósitos. Equito no está adherida a ninguno, porque no es una empresa de servicios de inversión.
La separación del efectivo no se puede comprobar. Sus condiciones mencionan un tercero que gestiona las cuentas de pago de cada usuario y su identificación, pero no lo nombran en ningún documento público. Por eso no se puede comprobar su licencia ni su supervisor, como sí se ha hecho con las plataformas autorizadas de este sitio.
El crédito es contra Equito y es subordinado. En un concurso, el préstamo participativo cobra detrás de los acreedores ordinarios, y no hay ningún inmueble afecto a favor del inversor.
Nuestra lectura. Por eso la puntuación titular es 5, la más alta publicada. No hay ningún motivo para pensar que Equito vaya a cerrar. Pero si cerrara, la estructura no deja nada a lo que agarrarse: ni activo, ni prioridad de cobro, ni cobertura. Ese es el riesgo que se asume a cambio de los rendimientos que anuncia.
Lo que Equito dice y está sin comprobar
Sus cifras. Dice gestionar más de 42 millones de euros y más de 160 inmuebles, tener más de 300.000 descargas de su aplicación y una rentabilidad media superior al 9,5 %. Son cifras suyas, sin auditar y sin desglose por proyecto.
Sus horquillas de rentabilidad. Para el producto de alquiler anuncia entre un 4 % y un 10 % anual de renta, más entre un 1 % y un 3 % de plusvalía. Para el de compraventa, entre un 5 % y un 12 % anualizado según el escenario. Son estimaciones suyas.
La entidad que valida las emisiones. Nuestra ficha de datos recoge, de una comprobación anterior, que las emisiones se validan a través de una entidad registrada y de una empresa de servicios de inversión. Ningún documento público actual de Equito lo menciona, así que está pendiente de volver a verificar.
Un detalle revelador. Su política de prevención de blanqueo cita como norma aplicable el «MLR 2017», el reglamento británico de blanqueo de capitales. Equito es una sociedad española con domicilio en Barcelona, y la norma que le aplica es la Ley 10/2010. Es una plantilla extranjera publicada sin adaptar. No afecta al dinero del inversor, pero no es un buen síntoma en quien lo custodia.
Lo que cuesta
En el producto de alquiler, las comisiones van dentro del precio del token y se calculan sobre el valor total del proyecto: un 8 % de adquisición y un 10 % de gestión, más un 20 % de la plusvalía en la venta (el 80 % restante es para los inversores). En el de compraventa no hay comisión inicial, y Equito se queda un porcentaje del beneficio final, por tramos fijados en cada proyecto.
Nuestra lectura. Un 18 % del valor del proyecto cobrado por adelantado y metido en el precio significa que el inmueble tiene que revalorizarse bastante antes de que el inversor empiece a ganar. No es un juicio sobre si es caro o barato. Es que esa cifra no aparece en ninguna pantalla junto a la rentabilidad esperada, y cambia la cuenta.
Lo que falta por saber
Esta ficha se basa solo en lo que Equito publica en su web, y tiene huecos grandes:
- Los proyectos concretos no son públicos. Solo existen dentro de su aplicación, previo registro. No se ha podido leer ningún Documento de Emisión, que es donde está lo que se firma: el instrumento exacto, el plazo, la prioridad de cobro y las condiciones de recompra.
- Quién gestiona las cuentas de pago, y con qué licencia.
- Qué sociedad emite cada token: Equito App, S.L. directamente o una sociedad vehículo por inmueble.
- Si existe la entidad validadora registrada que recogía nuestra ficha de datos.
Fuentes
- Ausencia en el registro de plataformas de financiación participativa y en la lista de advertidas: registros públicos de la CNMV, consultados el 10 de septiembre y el 8 de octubre de 2026.
- Documentos públicos de Equito, sin necesidad de cuenta, descargados y firmados el 12 de septiembre de 2026: condiciones de uso y aviso legal, preguntas frecuentes, cómo funciona, página de empresa y política de prevención de blanqueo.
Correcciones
- 8 de octubre de 2026. Decíamos que Equito no estaba advertida por ningún supervisor. Lo comprobado es la lista de entidades advertidas de la CNMV, donde no figura. La puntuación no cambia.
Parte de: Crowdfunding inmobiliario en España. Cómo puntuamos cada uno de los tres ejes: la metodología.