El crowdfunding inmobiliario consiste en poner dinero, junto a muchos otros inversores y a través de una plataforma, en una operación inmobiliaria de otro. Puede ser una promoción de viviendas, la rehabilitación de un edificio, la compra de un suelo con licencia o un local para alquilar. La plataforma publica el proyecto y reúne el dinero en días o en minutos, y el promotor lo devuelve, o no, según salga la operación.
Esta página explica de qué formas se cobra, quién puede ofrecerlo en España con autorización y qué mirar en un proyecto. Debajo están las categorías, las plataformas cubiertas con su semáforo y su puntuación de riesgo, y las oportunidades abiertas.
Hay dos cosas que a veces se confunden con él. Una son los préstamos P2P o crowdlending, donde el dinero se reparte entre cientos de préstamos al consumo o a pymes concedidos por otras entidades; tienen su propia página, porque el riesgo es otro. La otra son los inmuebles tokenizados, en los que se compran derechos económicos sobre un inmueble representados en tokens. Aparecen abajo porque comparten activo, pero su régimen suele ser distinto, y la ficha de cada plataforma lo explica.
Las tres formas de cobrar
En un proyecto importa menos si es un piso o un local que cómo cobra el inversor, porque de eso depende el riesgo. En las plataformas españolas hay tres formas, y cada una tiene su página.
Préstamos a promotores. Se presta dinero a la sociedad que promueve el proyecto, a cambio de un interés fijo y una fecha de devolución. El interés no depende de cómo vaya la venta, y casi siempre hay una hipoteca sobre el inmueble a favor de los inversores o de la plataforma. Es la forma más frecuente en las plataformas autorizadas por la CNMV. También se llama préstamo inmobiliario o crowdlending inmobiliario.
Plusvalía inmobiliaria. Se participa en el resultado de una compra, una reforma o una promoción, y se cobra al vender, según cómo salga. Se entra como socio de la sociedad que compra el inmueble o como prestamista con un interés ligado al resultado. En los dos casos se cobra después de los acreedores del proyecto. No tiene relación con el impuesto municipal del mismo nombre.
Rentas de alquiler. Se entra con otros inversores en un inmueble que se alquila. Se cobra la parte de la renta que corresponda, descontados gastos y comisiones, y al vender, la parte del resultado.
Un mismo edificio puede financiarse de las tres maneras, y un promotor puede pedir un préstamo hoy y ofrecer una participación mañana. Por eso el catálogo y el comparador clasifican cada oportunidad por cómo se cobra, no por el tipo de inmueble.
Quién puede ofrecerlo, y qué significa la autorización
En España, ofrecer crowdfunding inmobiliario al público exige ser plataforma de financiación participativa (PSFP) autorizada por la CNMV, bajo el Reglamento europeo 2020/1503. Las autorizadas figuran en un registro público de la CNMV con su número y su fecha. La CNMV publica además una lista de entidades advertidas, que operan sin autorización o con irregularidades. Consultar las dos es gratis, y antes de publicar cada ficha guardamos las dos consultas con su fecha.
De las plataformas de esta página, Urbanitae (registro nº 4), Civislend (nº 8) y Wecity (nº 9, con la razón social CityPrive PSFP) están autorizadas y no figuran entre las advertidas, según la consulta del 10 de septiembre de 2026. Hausera y Equito no son plataformas de financiación participativa. Ofrecen inversión inmobiliaria con otra figura legal, sin un supervisor que vigile la información que dan ni sus conflictos de interés. Tampoco están advertidas, que no es lo mismo que estar autorizadas, y su ficha dice las dos cosas.
La autorización cubre menos de lo que parece, y las propias plataformas lo advierten al pie de sus páginas. El supervisor vigila cómo opera la plataforma: qué información publica sobre cada proyecto, cómo separa el dinero de los inversores del suyo y cómo gestiona sus conflictos de interés. No examina ni garantiza los proyectos. Si el promotor no paga, pierde el inversor, tenga o no número de registro la plataforma.
Nuestra lectura. El semáforo de este sitio depende solo de la autorización, así que una plataforma autorizada lleva su color aunque su puntuación de riesgo sea alta. El color dice quién vigila a la plataforma. La puntuación dice qué le pasa a tu dinero si fallan el proyecto, la contraparte o la plataforma. Cuando los dos no coinciden, esa diferencia también informa.
Qué mirar en un proyecto
Las cuatro plataformas que seguimos publican en cada proyecto datos parecidos con nombres distintos. Estos son los que deciden el riesgo, en el orden en que conviene leerlos.
Cuánto vale la garantía frente a lo que se presta. Es el LTV: el préstamo dividido entre el valor del inmueble. Hay dos versiones que no deben confundirse. Una usa la tasación actual, lo que vale hoy. La otra usa la tasación a proyecto terminado, lo que valdría si la obra acaba y se vende como está previsto, y siempre sale más baja. Wecity, por ejemplo, destaca la calculada sobre el valor terminado, y en cinco de sus proyectos publicados el préstamo supera el valor actual de la garantía. Nuestras fichas de oportunidad publican las dos, con la fecha de la tasación y quién tasó.
Quién debe el dinero, y cuánto pone de su bolsillo. El promotor es la contraparte real. Unas plataformas publican su nombre y sus fondos propios en la operación; otras no lo hacen en abierto. La ficha indica si falta y, si está, lo recoge como dato de la plataforma.
Qué garantía hay y a nombre de quién. Una hipoteca sobre el inmueble protege más que una promesa. Pero importa su rango, si hay deuda por delante y si está inscrita a favor de los inversores, de la plataforma o de un agente externo que la ejecuta por cuenta de todos. Wecity, por ejemplo, deja la hipoteca en manos de un agente de garantías externo, el único caso así entre las plataformas verificadas.
Plazo, prórroga y cuándo se cobra. Muchos préstamos pagan los intereses al vencimiento, no cada mes, y casi todos prevén una prórroga si el promotor no llega a tiempo.
Cuánto tarda en llenarse. En algunas plataformas, tener cuenta no garantiza entrar. El proyecto Paraíso de Azahar II de Urbanitae abrió el 17 de septiembre de 2026 a las 16:00, y su ficha lo daba por financiado a las 16:02:47: 1.560.000 euros entre 842 inversores en menos de tres minutos. Es una sola observación, no una regla.
Qué publica la plataforma sobre sus impagos. El Reglamento europeo obliga a las plataformas de préstamo a publicar su tasa de impago. Lo publicado es desigual, y todo son datos de la propia plataforma, sin comprobar por este medio. Urbanitae dice que el impago de sus préstamos es del 0 %. Civislend publica cuáles de sus préstamos ha devuelto, 96 de 199 a 15 de septiembre de 2026, algo que no hace ninguna otra de las que seguimos.
Lo que puede salir mal
Los riesgos propios de cada forma de cobrar están en su página. Estos los comparten todas:
- Impago o retraso del promotor. Los retrasos de obra o de venta alargan el plazo sin que el inversor pueda hacer nada. Ejecutar una hipoteca es lento y puede no cubrir todo el capital.
- El dinero queda inmovilizado hasta el final. En las plataformas autorizadas que cubrimos no hay mercado para salir antes.
- Ni la plataforma ni ningún fondo de garantía cubren que un proyecto salga mal. El fondo de garantía de inversiones cubre la quiebra del intermediario adherido, no el resultado de la operación. Alguna plataforma lo menciona junto a la rentabilidad, donde parece un seguro que no es.
- La plataforma puede desaparecer. Lo que queda depende de a nombre de quién esté la hipoteca y de quién custodie el dinero sin invertir. Es el tercer eje de nuestra puntuación.
Cómo lo cubrimos
Cada plataforma tiene una ficha con su régimen, comprobado y fechado en el registro, y una puntuación de riesgo en tres ejes de 1 a 5: quién la autoriza y supervisa, quién es tu contraparte y qué queda si desaparece. El titular es el peor de los tres, nunca la media. La metodología está publicada entera, con sus quince reglas.
Las oportunidades del catálogo se leen dos veces al día en las plataformas que lo permiten, se guardan con su fuente y su fecha y se pueden comparar campo a campo. La sociedad editora tiene dinero propio en alguna de estas plataformas y lo publica en la cartera, que respalda lo que contamos y no es una propuesta para nadie.
Cómo se cobra
- Préstamos a promotores: Prestas dinero, junto a otros inversores, a un promotor inmobiliario a cambio de un interés fijo y una fecha de devolución.
- Plusvalía inmobiliaria: Participas en el resultado de una compra, una reforma o una promoción: cobras al vender, y cuánto depende de cómo salga.
- Rentas de alquiler: Entras junto a otros inversores en un inmueble que se alquila: cobras tu parte de la renta mientras dure y, al venderlo, tu parte del resultado.
- Inmuebles tokenizados: Derechos económicos sobre un inmueble, de alquiler o de compraventa, representados en tokens digitales.
Fichas de plataforma
- Civislend: Qué es Civislend, quién la supervisa, qué compras en uno de sus préstamos y qué queda si cierra. Con las tres puntuaciones y sus fuentes.
- Crowpire: Crowpire, la plataforma que era Housers: quién la supervisa, qué compras en sus préstamos, qué queda si cierra y por qué puntúa 3. Con sus fuentes.
- Equito: Qué es Equito, bajo qué régimen opera, qué compras cuando adquieres uno de sus tokens y qué queda si cierra. Con las tres puntuaciones y sus fuentes.
- Hausera: Qué es Hausera, quién la supervisa, qué compras en sus proyectos, cómo cobra la plataforma y qué queda si cierra.
- Urbanitae: Qué es Urbanitae, quién la supervisa, qué compras en uno de sus proyectos y qué queda si cierra. Con las tres puntuaciones y sus fuentes.
- Wecity: Qué es Wecity, quién la supervisa, qué compras en uno de sus préstamos y qué queda si cierra. Con las tres puntuaciones y sus fuentes.
Artículos
- Qué pasó con Housers: regulada por la CNMV, no garantizada: Housers sigue autorizada por la CNMV, hoy como Crowpire, con 147 proyectos vencidos por 49 millones a cierre de 2024. Qué vigila un supervisor y qué no. (23 de septiembre de 2026)