Qué pasó con Housers: regulada por la CNMV, no garantizada

Housers ha vuelto a los titulares. El 16 de septiembre de 2026 eldiario.es publicó una investigación, y dos días después La Sexta emitió una pieza con inversores que llevan años esperando préstamos que debían devolverse en meses. La plataforma sigue existiendo, con otro nombre, y sigue autorizada por la CNMV.

Las dos cosas son ciertas a la vez, y eso es lo que explica esta pieza. Ni la sociedad editora de este medio ni nadie de la redacción tiene ni ha tenido dinero en Housers o en Crowpire, ni relación comercial con ellas.

Cuatro cosas que la pantalla vende como una

• La plataforma publica el proyecto, junta a los inversores, cobra su comisión y, según el contrato, gestiona cobros y recobros. Es lo que la CNMV autoriza y supervisa.
• El promotor es quien debe el dinero. El préstamo se firma con su sociedad, no con la plataforma.
• La garantía es lo que se ejecuta si el promotor no paga. Una hipoteca mejora la posición, pero sigue habiendo una tasación que envejece, un rango, costes, plazos de ejecución y un inmueble que se vende por lo que se vende.
• El proyecto es la operación concreta: si las viviendas se venden, si la obra se retrasa, si la licencia llega.

«Plataforma regulada por la CNMV» describe solo la primera. Las otras tres son el riesgo del inversor, y ninguna autorización lo cambia. Que eran cuatro cosas distintas solo se ve cuando algo falla.

Lo que pasó

• 2015 y 2017. Housers Global Properties se constituye el 27 de abril de 2015. En la primavera de 2017 obtiene la autorización de la CNMV como plataforma de financiación participativa, bajo la Ley 5/2015. Según anunció entonces, fue la primera de crowdfunding inmobiliario.
• 27 de junio de 2019. La CNMV le impone tres sanciones, 215.000 € en total, publicadas en el BOE el 26 de septiembre. Fueron por la información que daba sobre rentabilidades, comisiones, riesgos y advertencias, por actividades que no constaban en su autorización y por publicar un proyecto que no cumplía la ley. Son firmes en vía administrativa.
• Junio de 2020. Un grupo de inversores crea una asociación de afectados por proyectos parados, retrasos y falta de información. El problema no empieza en 2026.
• 26 de enero de 2021. Segunda sanción, de 130.000 €, por actividades no autorizadas y por incumplir las reglas de neutralidad y de conflictos de interés. Se publica en el BOE el 18 de noviembre de 2021.
• 10 de noviembre de 2022. La Ley 18/2022 sustituye el régimen español por el Reglamento europeo 2020/1503. Las plataformas antiguas tienen hasta noviembre de 2023 para obtener la nueva autorización.
• 10 de noviembre de 2023. Housers queda inscrita como proveedor de servicios de financiación participativa con el número 13, el último día del plazo. Es el número que Crowpire muestra hoy en su portada.
• 7 de febrero de 2024. La Audiencia Nacional anula la multa de 130.000 €. La sentencia no niega los hechos. Dice que con la norma europea ya no son infracción y aplica hacia atrás la norma más favorable. Era recurrible ante el Supremo, y no consta si hubo recurso.
• 29 de marzo de 2024. Se formulan las cuentas de 2023. La memoria recoge, en su apartado «Estado de proyectos», «99 proyectos vencidos pendientes de devolución por importe de 42.229.374 € con una media de 535 inversores por proyecto».
• Cuentas de 2024, publicadas por la plataforma: «147 proyectos vencidos pendientes de devolución por importe de 49.158.123 € con una media de 526 inversores por proyecto». En un año, 48 proyectos y casi siete millones más.
• Febrero de 2026. La sociedad pasa a llamarse Crowpire, con accionistas y dirección nuevos y una ampliación de capital de cuatro millones, según su comunicado. Mantiene el NIF, la inscripción en la CNMV y la cartera histórica.
• 16 a 18 de septiembre de 2026. eldiario.es publica su investigación. La Sexta habla de 150 millones recibidos, «de los cuales 66 no han sido devueltos». ASUFIN ofrece asesoramiento a los afectados.

Qué mide cada cifra

Cifra	Quién la publica	Qué mide	Fecha
99 proyectos vencidos, 42.229.374 €	Cuentas de 2023, auditadas por UHY Fay & Co	Capital de préstamos vencidos y no devueltos	31 de diciembre de 2023
147 proyectos vencidos, 49.158.123 €	Cuentas de 2024, auditadas por UHY Fay & Co	Lo mismo, un año después	31 de diciembre de 2024
150 millones recibidos, 66 no devueltos	La Sexta	Sin desglose ni fecha de corte	18 de septiembre de 2026
Más de 147 millones invertidos, más de 72 devueltos, más de 450 proyectos	Portada de Crowpire	Acumulado histórico declarado por la plataforma	Sin fecha en la página
Tasa de impago del 15,85 % a 36 meses y del 0,00 % a 12	Página de tasa de impago de Crowpire	La tasa que el Reglamento europeo obliga a publicar	Consultada el 23 de septiembre de 2026

Vencido no significa perdido. Un préstamo vencido puede acabar cobrándose entero, en parte o nunca, y la memoria no lo desglosa. Tampoco es un simple retraso. Los 49 millones son un tercio de lo que la plataforma dice haber canalizado en toda su historia, y la cifra creció en 2024.

La tasa del 0 % y los 147 proyectos vencidos son compatibles. La tasa que exige el artículo 20 del Reglamento solo mira los últimos 36 meses, así que un préstamo vencido en 2019 queda fuera. La propia página de Crowpire lo reconoce: la tasa «no tiene en cuenta aquellos proyectos que se encuentran en fase de recobro». La cartera antigua solo aparece en una línea de la memoria de las cuentas.

Los 66 millones de La Sexta no se pueden contrastar. No se sabe si incluyen intereses, con qué fecha de corte se calculan ni qué cuenta como «no devuelto». Los 49 millones salen de unas cuentas auditadas y firmadas.

Qué vigila la CNMV, y qué no

La CNMV vigila cómo opera la plataforma: qué información publica, cómo separa el dinero de los inversores del suyo y cómo gestiona sus conflictos de interés. Las sanciones a Housers son ese control funcionando. Lo que la CNMV no hace es examinar a cada promotor, firmar cada tasación ni devolver el dinero si un proyecto sale mal.

Crowpire lo advierte al pie de su portada: no está adherida a ningún fondo de garantía de inversiones ni de depósitos, y el capital invertido no está cubierto por ellos. Todas las plataformas que cubrimos llevan esa misma frase, porque la norma la exige.

Por eso «chiringuito», la palabra que ha usado ASUFIN, no encaja. La CNMV llama así a las entidades que operan sin autorización, y Housers la tenía y la tiene. Una licencia en regla y 147 préstamos vencidos caben en la misma empresa.

Nuestra lectura. La anulación de la multa de 2021 se ha contado como una victoria de la plataforma, y jurídicamente lo es. Para el inversor significa poco. La Audiencia Nacional no dijo que la concentración en pocos promotores o las vinculaciones no existieran, sino que la norma nueva ya no las castiga igual. Si se cobra o no depende de quién debe el dinero, de qué garantía hay y de si el proyecto se vende.

Siete años de cuentas: qué queda si la plataforma cierra

Es el tercer eje de nuestra puntuación de riesgo, y el caso de Housers muestra por qué importa. La plataforma publica en su web sus cuentas anuales auditadas desde 2016. Estas son las de 2018 a 2024.

Año	Ingresos	Gastos de personal	Otros gastos de explotación	Resultado del ejercicio	Patrimonio neto	Aportaciones del socio, acumuladas
2018	4.106.735 €	1.561.592 €	1.551.900 €	-506.154 €	288.926 €	2.969.367 €
2019	3.423.132 €	1.431.964 €	1.403.227 €	-10.332 €	321.894 €	3.012.667 €
2020	1.039.443 €	958.158 €	1.441.253 €	-1.510.887 €	-984.403 €	3.227.667 €
2021	1.076.879 €	756.497 €	1.437.711 €	-1.245.483 €	-1.302.841 €	4.154.712 €
2022	909.399 €	898.166 €	909.279 €	-930.722 €	-1.155.259 €	5.232.112 €
2023	841.843 €	814.185 €	630.870 €	-879.331 €	563.434 €	7.863.456 €
2024	878.903 €	978.093 €	982.077 €	-1.181.526 €	110.503 €	8.592.143 €

Ingresa una quinta parte de lo que ingresaba. Una plataforma cobra comisiones sobre lo que financia. Sus ingresos bajan de 4,1 millones en 2018 a 0,9 en 2022, y ahí siguen: 878.903 € en 2024. La plantilla pasa de 36 personas a cierre de 2019 a 16 a cierre de 2024.

Pierde dinero todos los años. En 2019 casi empata, y de 2020 a 2024 las pérdidas suman 5,7 millones. En 2024 gastó 1,96 millones entre personal y otros gastos de explotación para ingresar 0,88, más del doble de lo que entra.

El patrimonio lo sostiene el socio. El patrimonio neto fue negativo en 2020, 2021 y 2022. Las cuentas de esos años se acogen a la moratoria que dejó de contar las pérdidas de 2020 y 2021 para la causa de disolución, hasta el cierre de 2024. Vuelve a ser positivo en 2023 y 2024 gracias a las aportaciones del socio único, Housers RE Europe: 8,6 millones acumulados, 5,6 desde 2020 y 2,6 solo en 2023.

El auditor de 2024 incluye un párrafo titulado «Incertidumbre material relacionada con la empresa en funcionamiento». Según ese párrafo, las pérdidas de 2024 «así como en ejercicios anteriores» son «indicativa[s] de una incertidumbre sobre la capacidad de la Sociedad para continuar su actividad», y las cuentas se formulan contando con «el apoyo de la mayoría de los socios de la entidad dominante». El informe de 2023 no llevaba ese párrafo; el de 2019, sí.

La memoria de 2023 añade otro detalle. En 2020 la sociedad se financió a través de su propia plataforma, con Housers como promotor de sus propios proyectos, algo que la ley de entonces permitía. Fueron cuatro préstamos de sus inversores, 1.075.000 € en total al 9 % anual, y según esa memoria se devolvieron los cuatro en 2023.

Nada de esto es una predicción sobre Crowpire. La ampliación de cuatro millones anunciada en febrero de 2026 no aparece todavía en ninguna cuenta publicada. Pero un préstamo a tres años depende de que alguien siga gestionando cobros, recobros y garantías durante esos tres años, y de a nombre de quién está la hipoteca si ese alguien desaparece. El Reglamento europeo obliga a cada plataforma a tener un plan de continuidad, y ese plan forma parte de lo que se firma.

Qué mirar en cualquier proyecto

Vale para Crowpire y para cualquier otra plataforma, incluidas las que cubrimos.

• Quién debe el dinero y cuánto pone. Nombre del promotor, experiencia y fondos propios en la operación. Si no se publican, es un dato que falta.
• Qué garantía hay, de qué rango, sobre qué tasación y con qué LTV. La palabra «hipoteca» no responde por sí sola a ninguna de esas preguntas.
• El plazo es una hipótesis. Qué pasa si la obra se retrasa, quién decide una prórroga y si se cobran intereses durante la espera. En Housers, plazos de meses se convirtieron en años para 147 proyectos.
• La cartera histórica entera, no solo la tasa reciente. La tasa a 36 meses es obligatoria y útil, pero no recoge lo que venció antes. La memoria de las cuentas anuales sí lo recoge, y las plataformas la publican en su web o la depositan en el Registro Mercantil.
• Qué queda si la plataforma cierra. Quién custodia el dinero no colocado, a nombre de quién está la garantía y quién sigue gestionando los préstamos. Es el tercer eje de la metodología.

Cada plataforma que cubrimos tiene una ficha con esos tres ejes y sus fuentes fechadas. La de Crowpire está publicada desde el 23 de septiembre de 2026: la ficha de Crowpire, con la puntuación de riesgo y su estructura actual.

Fuentes

• Sanciones: BOE del 26 de septiembre de 2019 y del 18 de noviembre de 2021.
• Sentencia: texto íntegro publicado por la CNMV (Audiencia Nacional, Sección 3ª, recurso 2044/2021).
• Inscripción de Crowpire: registro de proveedores de servicios de financiación participativa de la CNMV, consultado el 23 de septiembre de 2026.
• Cuentas de 2019 a 2024: sección de información financiera de crowpire.com, descargadas y archivadas con su huella digital el 23 de septiembre de 2026. Las cifras de 2018 y 2021 salen de las comparativas de 2019 y 2022. Los proyectos vencidos son literales de la nota 16.6 de las memorias de 2023 y 2024, y las frases del auditor, de su informe de 2024.
• Tasa de impago y acumulados: páginas públicas de Crowpire, consultadas el 23 de septiembre de 2026.
• 2015 y 2017: prensa económica de la época.

Sin comprobar: los 66 millones de La Sexta, si hubo recurso ante el Supremo contra la sentencia de 2024 y los acumulados que Crowpire publica sobre sí misma.