Quién la supervisa
Crowpire, S.L. (NIF B87269999, calle Henri Dunant 15-17, Madrid) es un proveedor de servicios de financiación participativa autorizado por la CNMV con el número 13. Se inscribió el 10 de noviembre de 2023, último día del plazo que el Reglamento europeo 2020/1503 dio a las plataformas del régimen anterior. No figura en la lista de entidades advertidas, ni con este nombre ni con el anterior.
Ese NIF es el de Housers Global Properties, PFP, S.L., la plataforma que popularizó el crowdfunding inmobiliario en España desde 2015. Según el registro, el socio único es hoy 3Bells Análisis, S.L., con el 100 %, y el presidente, consejero delegado y director general es Juan Guruceta Arenas, nombrado entre octubre de 2025 y febrero de 2026. La marca cambió en febrero de 2026; la sociedad, la licencia y la cartera son las mismas.
Por eso el primer eje de la puntuación es un 3 y no un 1. El 27 de junio de 2019, la CNMV le impuso tres sanciones que suman 215.000 euros, publicadas en el BOE como firmes en vía administrativa. Fueron por la información que daba sobre rentabilidades, comisiones, riesgos y advertencias, por actividades que no constaban en su autorización y por publicar un proyecto que no cumplía la ley.
Una segunda sanción de 130.000 euros, de enero de 2021, la anuló la Audiencia Nacional en febrero de 2024, porque con la norma europea esos hechos ya no son infracción. La sentencia no dice que no ocurrieran. Nuestra escala da un 3 a toda plataforma autorizada con una sanción firme en los últimos diez años, y esta la tiene. La historia completa, con sus fuentes, está en qué pasó con Housers.
Los proyectos no los autoriza ni los revisa nadie, como dice la propia Crowpire en su información básica para el inversor.
Qué compras
Un préstamo a tipo fijo a la sociedad promotora del proyecto, a un plazo de entre 6 y 36 meses según su información básica, con intereses trimestrales y devolución del capital al vencimiento. La garantía habitual es una hipoteca de primer rango sobre el inmueble, y las dos oportunidades abiertas el 23 de septiembre de 2026 la tenían.
Hay dos rasgos que cada proyecto conviene leer con atención.
La hipoteca no se inscribe a favor de Crowpire ni del inversor, sino de un agente de garantías. Es una firma externa de servicios fiduciarios, distinta en cada proyecto (Collateral Gestión en uno, Ramallo Legal Abogados en el otro), que la acepta, la conserva y la ejecuta por cuenta de los inversores según lo que voten.
Los préstamos van por tramos. Residencial Las Palmeras IV es el cuarto tramo de seis de un préstamo de 1.465.000 euros con un único vencimiento final, el 27 de noviembre de 2026. Según la propia ficha, el plazo de cinco meses que anuncia el tramo es estimativo.
El inversor no firma directamente. Al registrarse otorga a Crowpire un mandato irrevocable para firmar los préstamos en su nombre y ordenar los pagos desde su cuenta. El mínimo por proyecto es de 300 euros, y las fichas de proyecto se pueden leer enteras sin cuenta, con el nombre del promotor, sus cifras, la tasación y su fecha.
Nuestra lectura. La posición jurídica es la buena: acreedor de un tercero, con hipoteca de primer rango en manos de alguien que no es la plataforma. Es la misma arquitectura que la de Wecity, y documentada con más detalle que la de Civislend, que no dice a nombre de quién está la hipoteca. Lo que hay que vigilar son los tramos: seis préstamos con el mismo vencimiento y la misma garantía no diversifican nada.
Quién responde de tu dinero
Un promotor tercero, con nombre y cifras en la página pública. En Las Palmeras IV es Rivert Elements S.L., del Grupo Ascendo, con 3.000 euros de capital social y 1.927,30 euros de fondos propios a cierre de 2024, para un préstamo de 1.110.000 euros. En Valle de Arán III es Purica Multigremio, con 431.761,66 euros de fondos propios. Con esos datos, que publica la plataforma, la cuenta es sencilla: en el primer caso, la contraparte real es el edificio hipotecado, no la sociedad.
Su política de conflictos de interés no acepta como promotor a sus socios con al menos el 20 %, a sus directivos, a sus empleados ni a nadie vinculado a ellos por control, como exige el artículo 8 del Reglamento.
Aquí importa el pasado. La sanción de 2021, aunque anulada, dio por probados hechos de la inspección de 2017 y 2018: concentración de proyectos en pocos promotores y vinculación con promotores relevantes. Y en 2020 la sociedad se financió a través de su propia plataforma, como promotora de sus propios proyectos, algo que la ley de entonces permitía. Fueron cuatro préstamos de sus inversores por 1.075.000 euros al 9 %, y según la memoria de 2023 se devolvieron los cuatro ese año.
Nuestra lectura. El segundo eje mide la estructura actual, la de una plataforma que intermedia entre terceros identificados, y eso es un 1. Sin cuenta no se ve la lista de proyectos financiados, así que no se puede saber si sigue habiendo concentración en pocos promotores. Si la hubiera, sería un 2. El 1 no es un aval de su historia.
La cartera que arrastra
Es lo que distingue a esta plataforma de todas las demás que cubrimos, y no aparece en ninguna ficha de proyecto. Sus cuentas anuales, publicadas en su web, recogen en la nota «Estado de proyectos» 99 proyectos vencidos pendientes de devolución por 42.229.374 euros a 31 de diciembre de 2023, y 147 por 49.158.123 euros a 31 de diciembre de 2024, con una media de 526 inversores por proyecto. Vencido no significa perdido, y la memoria no dice cuánto se recuperará. Pero la cifra creció en 2024.
La tasa de impago que publica, como exige el artículo 20 del Reglamento, es del 15,85 % a 36 meses y del 0,00 % a 12. Es compatible con los 147 vencidos, porque la tasa solo mira los últimos tres años y la cartera antigua queda fuera. La propia página lo reconoce: la tasa «no tiene en cuenta aquellos proyectos que se encuentran en fase de recobro».
Qué queda si Crowpire cierra
Tres hechos, de más a menos importante, y dos reservas.
El dinero sin invertir no lo tiene Crowpire. Lo custodia Divilo Fintech, S.L., entidad de pago inscrita en el Banco de España con el número 6905, en una cuenta de pago a nombre del inversor. Según sus condiciones, el saldo asignado a cada proyecto no sale de esa cuenta y queda bajo el régimen de salvaguarda de las entidades de pago.
El contrato sobrevive a la plataforma, y hay un plan de cese con nombre y cifra. Sus términos dicen que el cierre definitivo de Crowpire no afecta al préstamo firmado con el promotor. Su información básica describe una póliza con AIG Europe que cubre hasta 500.000 euros en servicios si cesa la actividad: mantener los canales entre inversores y promotores, transmitir la información y seguir gestionando los pagos a través de una entidad de pago, con la opción de traspasar los préstamos a otra plataforma autorizada. De las nueve plataformas verificadas, es el único plan de cese con aseguradora y cifra.
No hay fondo de garantía. Lo dice en la portada, en los términos y en la información básica: no está adherida a ningún fondo de garantía de inversiones ni de depósitos.
Las dos reservas afectan a Divilo.
Fue sancionada por el Banco de España. La resolución, de 29 de septiembre de 2025 y publicada en el BOE el 6 de noviembre, le impuso 36.000 euros y otros 18.000 a su presidente y consejero delegado por una infracción muy grave: tener, durante al menos seis meses entre junio de 2024 y enero de 2025, unos recursos propios por debajo del 80 % del mínimo exigido. Afecta al capital de la entidad, no a la salvaguarda del dinero de sus clientes. Pero una entidad corta de capital tiene menos margen si algo sale mal.
Comparte dirección con Crowpire. Según el registro de la CNMV, el presidente y consejero delegado de Divilo es el presidente, consejero delegado y director general de Crowpire. La información básica de Crowpire llama a Divilo «entidad de pagos externa e independiente». Es externa, porque es otra sociedad y está supervisada, pero no es independiente en su dirección.
Nuestra lectura. Por eso el tercer eje es un 2, como en Wecity o Civislend, y no un 1: ningún fondo cubre que el promotor no pague. Tampoco es un 3 o un 4, porque la separación del dinero está documentada, el crédito es contra el promotor, la hipoteca está fuera de la plataforma y el plan de cese tiene aseguradora. La escala no tiene un escalón para un custodio supervisado pero sancionado, ni para uno dirigido por la misma persona que la plataforma, y no se inventa uno para esta ficha. Queda dicho aquí; cualquier cambio de escala saldría como versión nueva de la metodología, con su fecha.
Lo que Crowpire dice y está sin comprobar
Sus acumulados. La portada habla de más de 147 millones invertidos, más de 72 devueltos y más de 450 proyectos financiados, sin fecha. Son cifras de la plataforma.
El scoring y la supervisión de GLOVAL. Cada proyecto lleva una calificación de una tasadora externa y, en Las Palmeras IV, un control de las disposiciones del promotor según certificaciones de obra. Es un dato favorable del proceso, según la plataforma.
La ampliación de capital de cuatro millones anunciada con el cambio de marca en febrero de 2026 no aparece todavía en ninguna cuenta publicada. Las últimas, de 2024, recogen pérdidas de 1.181.526 euros, un patrimonio neto de 110.502 euros y un párrafo del auditor sobre la incertidumbre de que la sociedad continúe.
Una licencia portuguesa de 2019 que mencionan sus términos. Está sin verificar y no cambia nada para un lector en España.
Lo que cuesta
Aquí Crowpire se aparta de Wecity y Civislend, donde el inversor no paga nada. Su folleto de tarifas, vigente desde el 11 de diciembre de 2024, prevé cobrar al inversor:
- hasta el 10 % de lo que preste, por formalizar el contrato, cobrado cuando empiece a recibir rendimientos y en proporción a ellos. El porcentaje exacto no figura en el folleto: «se determinará» en cada caso, hasta ese máximo;
- 2,50 euros al mes a las cuentas con saldo que lleven doce meses sin invertir, tras dos meses de cortesía;
- el 20 % de lo impagado si hay que reclamar al promotor.
Al promotor le cobra hasta el 10 % por publicar el proyecto, hasta el 7 % por analizarlo y hasta el 1 % por asesorarlo y por los modelos de contrato. Ninguno de sus documentos dice quién retiene impuestos ni cuánto, así que esta ficha no lleva ese dato.
Lo que falta por saber
- Quién retiene y cuánto. En las demás plataformas españolas de préstamo retiene el promotor, un 19 %; Crowpire no lo dice en ninguna página pública.
- Si sigue habiendo concentración de promotores. La lista de financiados solo se ve tras registrarse.
- Quién está detrás de 3Bells Análisis, S.L., el socio único desde el cambio de marca.
- Si Divilo se integra en la plataforma, como anunció el comunicado de febrero, y qué pasaría entonces con la custodia del dinero.
- Si hubo recurso de casación contra la sentencia que anuló la multa de 2021.
Fuentes
- Autorización, socios, administradores y lista de advertidas: registros públicos de la CNMV, consultados el 23 de septiembre de 2026.
- Sanciones: BOE del 26 de septiembre de 2019 y del 18 de noviembre de 2021; la sentencia, en el texto que publica la CNMV.
- Sanción a Divilo: BOE del 6 de noviembre de 2025.
- Documentos públicos de Crowpire, sin necesidad de cuenta, descargados y firmados el 23 de septiembre de 2026: términos y condiciones, información básica para el inversor, contrato de mandato, folleto de tarifas, reglamento de atención al cliente, política de conflictos de interés, página de tasa de impago, cuentas anuales de 2019 a 2024 y las dos fichas de oportunidad abiertas.
Sus cuentas están publicadas y auditadas por UHY Fay & Co hasta 2024; sus términos nombran como auditor a Luque Velasco Auditores. Las quejas las atiende un servicio de atención al cliente propio, con reclamación posterior ante la CNMV.
Ni la sociedad editora de este medio ni nadie de la redacción tiene ni ha tenido dinero en Housers ni en Crowpire, ni relación comercial con ellas.
Parte de: Crowdfunding inmobiliario en España. Cómo puntuamos cada uno de los tres ejes: la metodología.