Quién la supervisa
CIVISLEND PSFP, S.A. (CIF A87625778, paseo de la Habana 27, Madrid) es una plataforma de financiación participativa autorizada por la CNMV con el número 8, bajo el Reglamento europeo 2020/1503 y con informe favorable del Banco de España. No figura en la lista de entidades advertidas.
Es de las veteranas. Se registró el 6 de octubre de 2017 con la figura anterior y pasó al régimen europeo en octubre de 2023. Ocho años de actividad no garantizan nada sobre el próximo proyecto, pero sí que ha operado durante un ciclo inmobiliario completo.
Los proyectos no los autoriza ni los revisa nadie, como repite la propia Civislend al pie de cada página.
Qué compras
Un préstamo a la sociedad promotora del proyecto. La garantía habitual es una hipoteca de primer rango sobre el activo, y según el proyecto, sus preguntas frecuentes mencionan también fianza corporativa y pignoración de participaciones.
El inversor no firma directamente. Al registrarse otorga a Civislend un contrato de mandato, y según sus condiciones, en los contratos de préstamo «aparecerá CIVISLEND actuando en nombre del usuario inversor». El prestamista es el inversor; quien firma y gestiona es la plataforma.
El mínimo por proyecto es de 250 euros, y un proyecto solo sale adelante si reúne al menos el 90 % de lo que pide. Si no llega, el dinero vuelve al monedero del inversor.
Nuestra lectura. La posición jurídica es buena: el inversor es acreedor de un tercero con una hipoteca detrás, no socio de nada. Lo que hay que entender es el mandato. El contrato sobrevive a la plataforma, pero quien lo ejerce en nombre del inversor es la plataforma.
El 19 % que no aparece en la portada
Civislend publica dos cifras por proyecto, un tipo de interés nominal y una rentabilidad total, y las dos son brutas. Su documentación lo explica con un ejemplo: de cada pago de intereses, «el promotor le retendrá el 19 % a cuenta del IRPF».
La retención la practica el promotor, no la plataforma, y por eso no figura en la ficha del proyecto. En el ejemplo de la propia Civislend, 1.000 euros al 9 % a dos años terminan en 145,80 euros netos.
Nuestra lectura. No es un defecto de Civislend. La retención la impone la ley y afecta a todas las plataformas de préstamo españolas. Lo señalamos aquí porque, entre las que cubrimos, es donde más fácil resulta pasar por alto la distancia entre la cifra grande de la portada y lo que llega a la cuenta.
Quién responde de tu dinero
Un promotor tercero, no la plataforma. Su reglamento interno de conducta es claro: «La Plataforma no tendrá participación alguna ni como promotor ni como inversor en las ofertas de financiación participativa». Tampoco acepta como promotores a sí misma, a sociedades con las que tenga relación, a sus socios con al menos el 20 %, a sus directivos, a sus empleados ni a personas vinculadas.
Además hace algo que ninguna otra de las verificadas hace: reconoce por escrito que su modelo tiene un conflicto de interés estructural. Dice así:
«La concesión de la financiación participativa es la actividad irrenunciable de la Plataforma, pero supone mediar entre los intereses de los Inversores concedentes de la financiación y los intereses de los Promotores receptores de la financiación y pagadores de la remuneración tanto a los Inversores como a la Plataforma. En consecuencia, existe en esta actividad un conflicto de interés estructural.»
Quien paga a Civislend es el promotor, entre el 4 % y el 8,25 % de lo que se financie, y solo paga si el proyecto se publica y se completa.
Nuestra lectura. Es el párrafo más honesto que hemos encontrado en la documentación de una plataforma, y describe la misma tensión que tiene este medio y que declara en cada página. El conflicto no desaparece por escribirlo, pero quien lo escribe da al lector una herramienta para juzgarlo. Las que no lo escriben lo tienen igual.
El mismo documento admite que puede haber relaciones económicas o profesionales entre promotores y la plataforma fuera de los proyectos, del tipo proveedor y cliente.
Lo que no publica
Según sus condiciones, en la página de un proyecto «podrá aparecer o no la razón social de su empresa», y puede publicarse solo el sector, la información financiera y la calificación de riesgo. En el proyecto abierto el 12 de septiembre de 2026, un préstamo de 1.350.000 euros en Mallorca, el promotor no aparece con nombre en la página pública.
Wecity, que cubrimos en la misma categoría, sí lo publica. No se sabe si Civislend lo da a conocer al inversor ya registrado, dentro de la documentación del proyecto.
Qué queda si Civislend cierra
Tres hechos, de más a menos importante.
El dinero sin invertir no lo tiene Civislend. Lo custodia Lemonway, entidad de pago con licencia francesa número 16568, supervisada por la ACPR y registrada en el Banco de España como entidad de pago sin establecimiento en España. Abre un monedero a nombre del inversor y otro separado por proyecto.
El contrato sobrevive a la plataforma. Según sus condiciones, darse de baja «no necesariamente implicará la terminación de los contratos de préstamo de los que el Usuario sea parte en ese momento, que seguirán en vigor». Dice tener los fondos propios y el plan de contingencia que exige el supervisor para mantener un servicio mínimo mientras haya proyectos en curso. No identifica a nadie que fuera a prestarlo.
No hay fondo de garantía. Lo repite en su información a clientes, en sus condiciones y en el pie de cada página: «no está adherida a ningún fondo de garantía de inversiones o fondo de garantía de depósitos».
Nuestra lectura. Por eso la puntuación titular es 2 y no 1, como en las demás plataformas autorizadas que cubrimos. El efectivo está separado en una entidad supervisada y el préstamo es contra el promotor. Ningún esquema cubre que el promotor no devuelva.
Lo que Civislend dice y está sin comprobar
Su historial. Dice tener 96 proyectos completados y publica una rentabilidad media, un volumen captado y un número de proyectos financiados. Esas tres cifras son contadores animados que no están en el código de la página, así que solo se pueden ver en pantalla, no archivar como texto. La media, además, promedia solo los proyectos ya terminados.
Su morosidad. Dice publicar de forma visible los proyectos con más de 90 días de retraso, como exige el Reglamento. El compromiso es correcto, pero no se ha contrastado con la lista real.
Un detalle que no cuadra. Dos de sus documentos públicos nombran bancos distintos para la cuenta que hay bajo los monederos de Lemonway: la información a clientes dice Banco de Sabadell y las preguntas frecuentes, BNP Paribas. Quizá uno esté desactualizado, y no cambia quién responde, que es Lemonway, la entidad supervisada. Pero son dos versiones distintas sobre dónde está el dinero.
Lo que cuesta
El inversor no paga nada: ni comisión de gestión, ni apertura o mantenimiento del monedero, ni transferencias, según sus tarifas.
Al promotor le cobra una comisión de formalización de entre el 4 % y el 8,25 % más IVA del importe financiado, que se descuenta del préstamo, y un 10 % más IVA sobre lo pendiente si hay que gestionar un recobro. La notaría, el registro y los impuestos del préstamo también los paga el promotor.
Lo que falta por saber
- A nombre de quién se inscribe la hipoteca. Si figura a nombre de los inversores, la garantía no depende de la plataforma. Si figura a nombre de Civislend como mandataria, ejecutarla depende de que alguien la sustituya. Sus condiciones públicas no lo aclaran, está en el contrato de préstamo tras el registro y es lo que más pesaría en el tercer eje.
- Si el promotor se identifica al inversor registrado, aunque no aparezca en la página pública.
- Las cifras de su historial, que solo se pueden leer en pantalla.
Fuentes
- Autorización y lista de advertidas: registros públicos de la CNMV, consultados el 10 de septiembre de 2026.
- Lemonway: registro de la ACPR francesa, consultado el 11 de septiembre de 2026.
- Documentos públicos de Civislend, sin necesidad de cuenta, descargados y firmados el 12 de septiembre de 2026: términos y condiciones, información a clientes, reglamento interno de conducta, preguntas frecuentes, tarifas y página de proyectos.
Sus cuentas anuales están publicadas y su auditor es Auren Auditores SP, S.L.P. Las quejas las resuelve un despacho externo, con reclamación posterior ante la CNMV.
Parte de: Crowdfunding inmobiliario en España. Cómo puntuamos cada uno de los tres ejes: la metodología. Ver todo lo que Civislend ha publicado (199 proyectos).